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楼价高企家庭负债比创新高 港祭出史上最辣调控措施

来源 : 大公财经

描述:新措施主要针对楼价700万元以下的中、小型住宅单位,自住物业的最高按揭成数划一下降至六成。这意味自上世纪九十年代以来,实行了二十多年的七成楼宇按揭成绝响。

      楼市持续炽热,金管局昨日三招齐发,推出第七轮针对楼市“逆周期措施”,出手之重、涵盖范围之广,堪称历来“最辣”。新措施主要针对楼价700万元以下的中、小型住宅单位,自住物业的最高按揭成数划一下降至六成。这意味自上世纪九十年代以来,实行了二十多年的七成楼宇按揭成绝响。小市民要寻觅“蜗居”,上车难度大增。

  金管局早前已多番预警,若楼市上行周期持续并加剧,将考虑推出新的逆周期措施。有见中小型住宅单位的楼价近期持续上升,金管局昨于收市后,正式公布三项措施(详见表),范围涵盖自用住宅物业、第二套自用住宅物业,及各类非自用物业按揭贷款,可谓一网打尽。

  三项新措施即时生效,但于周五(2月27日)或之前已经签订临时买卖合约的借款申请则不受影响。

  家庭负债比率创新高

  借款人的最高按揭成数由七成削至六成之后,估计有高达七成购买700万楼价以下的人士会受影响。

  金管局表示,700万以下住宅按揭占每月新批住宅按揭的比例甚高,以宗数计超过七成,以金额计大致为六成左右。由于中、小型住宅物业的价格在去年下半年上升了12%,加上近期香港家庭负债占本地生产总值(GDP)的比率持续上升,已达到64%的历史新高,一旦楼价出现重大下调,将会影响银行体系稳定。

  金管局总裁陈德霖表示,过往推出逆周期措施时,会尽量减低措施对用家,尤其是首次置业人士的影响,故过往六轮措施,金管局一直保留空间,让有意购买细价楼作为自用的人士,可以叙造最高七成按揭。他说新措施会“无可避免对一部分用家及首次置业人士带来影响”,惟职责所在,金管局不得不采取进一步监管措施,以保障香港银行和金融稳定。

  按揭保险最多借八成

  按揭证券公司昨日同时宣布修订按揭保险计划,将合资格住宅物业可叙造的最高按揭成数,由九成下调至八成。不过,有固定收入,及供款与入息比率不超过45%的首次置业人士,仍可申请叙造最高九成按揭贷款。

  此外,金管局将要求现时采用“内评法”管理信贷风险的八家银行,将今年2月以前批出的住宅按揭贷款的“风险加权比率”,在明年6月底前全面提升至15%的下限,以及在今年6月底前引入10%的下限。八家银行的按揭贷款组合,占整体市场的比例约近80%。

  上述措施将增加银行住宅按揭贷款的资金成本。金管局副总裁阮国恒表示,截至去年底,本港银行的平均资本充足率为16.8%,相信引入新措施后,银行未必有集资压力。另外,措施属长远安排,即使日后取消逆周期措施,仍会继续实施。

  汇丰银行副主席兼行政总裁王冬胜表示,该行欢迎金管局公布的新措施,认为在目前住宅物业市场价格持续上升的环境下,有关措施将有效协助银行管控相关住宅物业贷款的风险。

“财仔”佔贷款不足1%

  楼价上升加上银行收紧按揭,置业人士或无法向银行借足按揭贷款,可能转向俗称“财仔”的财务公司借贷。金管局总裁陈德霖表示,财务公司与物业相关的贷款总额约为80至90亿元,占银行9000亿元按揭贷款的比例不足1%,加上两者经营模式不同,不担心借款人由银行大规模转向财仔借贷。

  金管局过往推出逆周期措施后,据财务公司表示,其按揭贷款业务均见上升。金管局副总裁阮国恒表示,不排除会有借款人转向财务公司贷款,惟他指出,截至去年底,本港银行体系借予财务公司的贷款总量约为250亿元,当中与物业相关的贷款只为80至90亿元;这部分可能是借款人向财务公司借用按揭贷款,亦可能是借款人将物业抵押予财务公司借用贷款。

  楼市近期一个热门话题,是财务公司承造二按、三按物业贷款的趋势增加,阮国恒说,借款人要作此安排亦不容易,因为银行会知悉借款人的举动,及将有关因素纳入计算借款人的还款能力之内。

  一月新批按揭四年最多

  新盘销情炽热,连带按揭市场亦相当畅旺,金管局公布今年首月新申请贷款个案录得13608宗,按月大增22.8%,期内新批出的按揭贷款额亦增21.4%至303亿元,创2011年5月后新高,当中一手楼按揭大升43.7%至占79亿元。

  经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,踏入2015年新盘不论私楼或资助房屋销售气氛不俗,带动新申请按揭上升,但预计2月份按揭贷款数字,会因新春假期而回落。与此同时,由于发展商普遍将于春节后推盘,个别涉及大型全新楼盘,亦令部分准买家观望,故冻结市场购买力,整体交投将显著受挫。

  中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤指出,2月份假期效应,加上出招因素双重影响,按揭业务表现已见回软,估计2月份申请及新批按揭量减少。

  地产商称短期有影响

  政府再度收紧买楼按揭,新世界发展主席郑家纯昨日表示,政府收紧按揭会影响市民的上车能力,对楼市购买力无可避免产生影响,但实际影响要视乎力度而定。

  郑家纯认为,本港对住宅的需求仍然庞大,相信楼价仍有上升空间,而政府的政策,相信只是不想楼价升得太快,以免对市民生活造成太大影响。郑家纯又称,希望楼市每年可在10%内波动,避免大上大落。

  新地主席兼董事总经理郭炳联认为,新招短期内对楼市一定有影响,但中长线则仍然看好楼市发展。他指出,虽然政府再度出招,但目前本港经济环境好,全民就业下,劳工短缺,工资升幅跑赢通胀,加上房屋需求仍然存在,故长远看好本港楼市发展,公司会继续积极增加土地储备。该公司副董事总经理雷霆亦指,金管局收紧按揭是用心良好,但无可否认会影响“上车”人士,市场须时适应,但等待一部分买家适应后,成交会回复,相信未来楼市会平稳发展。


[责任编辑 : vivianne]

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