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链家金融这池水是否真的清如许?

来源 : 搜狐科技

 在事发大约一周后,链家最近正式回应了上海事件。其中的重点,应该就是关于大众对链家金融的几点质疑了。

  在链家的回应中,先后澄清和撇开了高利贷、资金安全、自担保、推高房价等几个质疑。看上去,发生在上海门店的事情,似乎是操作环节出了问题的个案。

  但链家金融这池水,真的清如许吗?

  “自担保”和“关联担保”

  对链家金融自担保的质疑,是因为链家理财选择的担保方,是链家的全资子公司。

  链家金融的两项核心业务,分别是链家理财和理房通。为链家理财提供担保的中融信担保有限公司,其工商资料显示,是链家自己设立的全资子公司,法人代表是链家董事长左晖。

  链家在回应中表示,这并不涉及自担保,因为链家理财隶属于链家网(北京)科技有限公司,和北京中融信担保有限公司都是独立法人,两家公司属于关联公司。而目前并没有法律法规明文禁止关联担保,陆金所的担保公司中也有其关联公司,平安融资担保(天津)有限公司。

  但熟悉互联网金融的人,恐怕都会认为这个对比和立论,都站不住脚。

  首先,从工商企业注册查询网,中融信是链家的全资子公司。而平安融资担保(天津)有限公司的股东中,除了平安系的平安数据科技(深圳)有限公司和平安科技(深圳)有限公司外,还有深圳市信安投资咨询有限公司。

  同时,双方的背景相关性也不具备可比性。对金融业务而言,整个链家都是新手,所能提供的背书效应,与金融老将平安系相比,本身不在一个量级。很大程度上,投资者选择陆金所,都是因为背后的平安,而不是担保公司。

  另外,平安是上市公司,有基本定期的财报公开,陆金所也在准备上市。尽管链家已经在筹备IPO,但实现上市之前,购房者和投资者都很难及时准确地获得其经营及财务情况。

  除了像链家这样,自己设立一个担保公司外,P2P行业还有一种做法,就是从担保公司手里买牌照。一位行业人士评价称,这就像房地产开发中,开发商和监理方是一家人,能够占据主导地位,更方便操作。

  由银监会牵头的融资性担保业务监管部际联席会议办公室,还曾发过一个提示函,专门讲了理财类公司或P2P平台的几大风险。其中一项就是关联担保,与之并列的还包括账外经营、关键人员失联甚至出逃等。

  资金托管还是强制托管?

  第二个关键问题,是理房通。此前提到的质疑,大多来自于理房通的资金安全,比如脱离监管、涉嫌挪用等。

  链家在回应中表示,在美国等发达国家,房屋交易必须通过第三方支付公司或者产权保险公司来进行交接, 甚至对所有法律文书都要执行托管程序。在美国有很多专业从事房屋资金监管的第三方支付,但国内只有理房通。

  并称,在理房通之外,链家和建设银行、光大银行等都有合作的监管系统。“客户并不是没有选择。”

  应该说,链家很聪明地以美国类比,来解释自家的行为模式。毕竟国内互联网圈已经很习惯模仿美国,所谓copy to china的“C2C”戏称,也是这么来的。

  但被刻意忽略掉的是,国内外的情况差别。实际情况是,对于买房这样的巨款,一家刚拿到支付牌照一年的公司,对买房人来说怎么也不可能比银行更靠谱。但事实上,在人工销售的机制下,最多被推荐、甚至是强制使用的,只可能是链家自己的理房通。

  一位朋友讲述了自己在链家卖房的经历。这位在房产金融方面非常专业的朋友,却非常直接地称之为“强买强卖”。

  按照他的叙述,当时的情况是,买家要先预付100万给他,但链家的经纪人不同意,说定金最多只能预付50万,另外50万只能通过理房通进行。如果不这么做,就是违反公司规定,房子就会交易不成功。无奈之下,买家只能就范,把这50万先打给链家,链家再把50万给他。

  另一位卖家,则遇到了更尴尬的情形。他的经纪人告诉他,办手续的过程中,买家的首付必须监管一个多月,如果他想提前拿到首付,则要先付利息给链家。可是,这些钱在理房通中,并不产生利息给买家。

  他认为,这其中不能排除个别经纪人的原因,但更像是打着保障买家的资金安全的名义,对消费者进行压榨。合适的情况应当是,如果买卖双方认为有这个必要,可以选择通过理房通来交易。但如果双方达成一致直接交易,链家和经纪人方面也应当配合。

  首付贷是否会拉高房价?

  最近流传的另一个观点是,中介、尤其是链家,在很大程度上拉升了房价,罪魁祸首是链家的首付贷,一方面帮助了炒房的投机者,另一方可能帮助卖房人和一起中介做高房价,然后拿到甚至高于房子本身价值的房贷。

  有一件事情要先科普下,就是首付贷这个产品,并不是只有链家在做,包括搜房以及多个金融公司都在做,针对新房和二手房的都有。

  在一位互联网金融公司CEO看来,尤其对于北京、上海这类城市的房价,首付贷简直是必须存在的。他本人就曾有朋友买房,首付只差10万左右,但各种原因申请不到银行贷款。他的公司也在与房产网站合作,提供首付贷业务。

  经过搜狐科技和一位地产金融CEO的讨论,结论是,上述设想的商业逻辑,从理论上来说是可以成立的,但放到现在国内的现状,实现的可能性不大。

  这件事如果能够成立,需要三个前提。

  一是要有足够的定价权。也就是说,要让市场相信,房子真的值这个钱。定价权来自于市场地位,绝对的话语权需要绝对垄断。这件事情,你可以认为链家正在努力,但尚未实现。从去年开始的光速扩张,链家正走在实现垄断的路上。

  二是要搞定银行的风控。要拿到房贷,需要银行的审批,也就意味着,房子的估价需要银行的认可,这就是风控部门的工作了。但风控不傻,他们有一套对应的调研和估价体系。所以要实现房价做高,就必须搞定银行的风控,并且是各个银行各个城市的风控。这个难度,大家可以估算下。

  三是处理借款的速度,要快于房子出售的速度。一位提供首付贷的互联网金融公司CEO力证,根据他们的经验,对于炒房者而言,最重要的是速度,尤其是在房价变动快的时候,借款还没下来,房子早涨价了,所以投机者一般都是手里有现金的。首付贷的真正客户还是工薪阶层。

  客观的说,链家的金融产品在逻辑上都没有问题,切入点也算合理。但当中介行业多年积累的陋习介入金融服务,吃相就显得异常难看。有时候,不仅实力要跟上野心,素质也要跟上。

[责任编辑 : xudong]

金融 链家 

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