经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”已然成为2016年楼市的重要目标。
昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
不久前的长春市政府工作报告中也提出“加大房地产去库存，稳定住房等大宗消费”。应该采取哪些方法去房地产库存？未来房地产市场的走势如何？记者3月3日在北京采访了部分人大代表和政协委员。
政策调控>>>
各财税新政策要用在三四线城市
对于房地产市场调控政策，全国政协委员梅兴保认为，房地产市场确实需要帮扶，比如通过经济手段刺激，但是应该落实分类调控、分区域施策的方法。“各种财税新政策要用在广大三四线城市及县级城市。因为这些地方更适合农民工成为购房主体。”
“而对于北京、上海、广州、深圳则没有代表性，应当做个案处理，也就是分类调控。对他们来说就是应该降供给，不是加供给，因为这些地方投资投机的比例要多一些。所以采取的政策应该是抑制投资投机。”梅兴保说，“去库存的供给侧改革会不会让二三线城市的房地产市场出现降价的现象？”记者问，梅兴保说：“去库存就是降低一些税费，增加一些购房主体，至于房屋的价格，现在三四线城市都很低，除了个别的长三角、珠三角地区。”
全国人大代表郭乃硕接受记者采访时说：“据我了解，到2020年，将有几亿农民进城，这是房地产去库存的增长点，而一定要做好农民进城的各项保障措施，如养老，医疗，各种社会福利保障等建设要跟上。”郭乃硕说，再有就是一定要做摸底调研，要建设一个这样的队伍，对房地产的刚需有多大，要建立个大数据平台，对整个房地产市场做宏观调控。
全国人大代表金硕仁认为，房地产去库存从国家角度讲，很有必采取一些措施，而不仅仅是国家给出一些措施，地方政府更应该加大扶持力度，比如政府可以从开发商手中收购一些房子，以更灵活的方式让消费者购买房子，比如给予适当补贴和灵活还款等一系列措施。
周边配套>>>
去库存要做好城市周边小区配套
“从全国来看，房地产库存主要在城市周边地区，由于最初的造城盖了很多的楼房，但是这些房子由于配套设施不到位，所以才造成滞销。”全国政协委员孙太利表示，这些城市周边小区缺少配套的公共设施、教育、医院等，楼房卖不出去，周边的土地也就闲置下来。
对于近日一些城市出现排队买房、房价上涨的现象，孙太利分析说：“这主要是受银行出台的降息等政策影响，而这些人排队买的房子多数都是城市核心区的房子，而城市周边的房子卖得很少。要想加快房地产去库存，政府就要把城市周边的小区配套设施建好，这样才能吸引更多百姓购房。对于一些面积较小的楼房，可以重新开发做一些酒店、老年公寓，政府也要出台相应的去库存配套政策，要有一个顶层的设计。”
房价涨跌>>>有委员称现在是买房最好时机
对于政策对长春房价的影响，“这要看看长春房屋的库存量有多大，具体评估，也就是待售量，然后评估降首付和降税费这两个政策对需求方的刺激力度有多大，才能预判出供给和需求的缺口有多大。”全国政协委员霍学喜说。
全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康谈到供给侧改革，其中一个重要内容就是楼市去库存。中国的房地产库存体量不小，政府也接连出台了一些优惠政策。春节之后，北上广甚至包括一些二线城市的房地产交易开始活跃，甚至出现了排队买房的现象。对此，贾康有着他自己的理解与谈判。他笑称现在是买房的最好时机，“如果你有钱，那就赶快出手吧。”
全国人大代表郭乃硕表示，房地产去库存，跟城镇化建设密不可分。如果从城镇化建设方面来说，郭乃硕表示，未来房地产的价格走势应该不会下来。随着各地城镇化的面积增大，房价也会趋于更加平稳可科学。
限制投机>>>开辟准商品房只居住不能交易
头发花白，见到熟悉或不熟悉的记者，进入主题前，全国政协委员蔡继明总喜欢先主动打打招呼。
蔡继明，清华大学政治经济学研究中心主任。
在蔡继明提交的建议中，还有一份3800多字的相关建议，“化解房地产库存的治本之策”给出的答案是：不能指望农民工进城购房去库存。“因为这个群体的收入水平决定了，他们不是城市房地产市场去库存的‘接盘侠’。”
蔡继明说，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。
所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30%-50%（或以减免方式），从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。
“只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。”蔡继明说。
支持对象>>>进一步降低拥有首套房的门槛
全国政协委员王欣认为，政府去库存的中心思想，应该还是让这些资源发挥作用，让百姓实现居者有其屋的愿望。从吉林省来看，作为人口净输出省份，面对的去库存压力可能更大。
“到底有多少库存房，而又有多少需要房子的人，这个数据应该能计算出来。”
王欣表示，政府首先要做到心里有数，例如省会城市长春有多大吸引能力让人们来买房？我们不能完全依靠吸引农民工买房。因为，农民工进入城市里来，需要解决很多问题，他们需要就业、子女就学、医疗等，这些问题都需要解决。
政府首先应该把城市中因收入较低买不起房的这部分人，纳入国家政策的支持，通过信贷政策、降低税费、补贴等多种刺激方式，进一步降低拥有首套房的门槛，让他们能买得起房。房地产商也要看清楚国家政策的大环境，适当降低楼市价格。
东亚经贸新闻特派北京记者 陈杉 毕成功 王璐 赵宇
[责任编辑 : xudong]
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